서른다섯 넘은 세입자에게도 청년 전세보증 문이 열립니다 — 보금자리론은 10월 19일로 날짜가 잡혔고, 전세보증은 아직 날짜가 없습니다
전세 만기를 석 달 앞둔 서른여섯 살 세입자가 은행 창구에 앉으면 대개 같은 말을 듣습니다. 청년 상품은 만 34세까지라고요. 소득도 무주택도 다 맞는데 나이 하나로 일반 상품 줄에 서야 했던 겁니다. 이 선이 이번 달 만 39세로 밀려납니다. 결혼하고 나서 부부 소득을 합쳤더니 보금자리론 기준을 넘겨 버린 신혼부부에게도 길이 하나 생겼고요. 다만 두 제도의 시계는 다르게 갑니다. 하나는 날짜가 박혔고, 하나는 아직 '10월'이라는 말만 있습니다.
확정된 것 — 서른아홉까지, 결혼해도 한 사람 소득으로
출발점은 8월 13일 정부가 내놓은 부동산 금융 대책입니다. 공급과 대출 규제 얘기가 대부분이었지만, 그 안에 청년과 신혼부부 몫이 몇 줄 들어 있었어요. 그중 이번 달에 손에 잡히는 게 두 가지입니다.
첫째는 한국주택금융공사의 청년특례 전세대출보증입니다. 무주택 청년이 은행에서 전세대출을 받을 때 공사가 대출금 전부를 보증해 주는 상품이에요. 보증비율이 100%라 은행 입장에서 떼일 걱정이 없으니 심사 문턱이 낮아집니다. 이 상품의 나이 기준이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 올라갑니다. 소득 기준은 연 7000만원 이하 그대로이고, 신혼부부라면 부부 중 한 사람 소득으로 이 선을 봅니다.
한도도 손봤습니다. 임차보증금의 90% 안에서 최대 2억원이고, 신혼부부와 자녀가 있는 가구는 최대 3억원까지 올라갑니다. 지금 공사 상품 안내에 적힌 한도는 2억원이니, 아이를 키우는 집이라면 이 줄이 반갑겠죠.
둘째는 보금자리론입니다. 주택금융공사가 집을 살 때 내주는 고정금리 대출이에요. 신혼가구는 지금까지 부부 합산 소득으로만 심사했습니다. 자녀가 없으면 8500만원, 한 명이면 9000만원, 둘 이상이면 1억원이 상한이었죠. 혼자일 때는 기준 안이었는데 결혼해서 소득을 합치니 탈락하는 일이 생겼고, 이걸 '결혼 페널티'라고 불러 왔습니다.
10월 19일 신규 신청분부터는 합산 소득이 상한을 넘어도 부부 중 한 명의 연소득이 7000만원 이하면 신청할 수 있습니다. 대신 그 사람이 직접 차주가 돼야 하고, 갚을 능력도 그 사람의 소득과 부채로 따집니다. 집이 있는지는 여전히 부부를 합쳐서 봅니다.
청년 전세보증은 만 39세까지, 신혼부부 보금자리론은 10월 19일부터 부부 중 한 명 소득 7000만원 기준이 생깁니다.
아직 안 정해진 것 — 전세보증이 바뀌는 날짜, 신청일과 실행일 중 무엇이 기준인지
보금자리론은 날짜가 박혔는데 전세보증은 아직 '10월부터'라는 말뿐입니다. 10월 4일 기준으로 주택금융공사 상품 안내에는 여전히 '신청일 기준 만 34세 이하'라고 적혀 있어요. 며칠부터 새 기준으로 접수하는지는 공지가 나오지 않았습니다.
더 신경 쓰이는 건 기준이 되는 날입니다. 대출을 신청한 날로 볼지, 돈이 실제로 나가는 날로 볼지에 따라 결과가 갈릴 수 있거든요. 전세 잔금일이 10월 말이라면 이 차이가 곧 내 일이 됩니다. 아직 확정된 설명이 없으니 은행에 물어볼 때 이 질문을 꼭 같이 던져야 합니다.
함께 발표된 상품 가운데 아직 문을 안 연 것도 있습니다. 전세보증과 월세보증 중 하나만 고르던 걸 한꺼번에 보증해 주는 청년 전월세 결합보증이 그렇고, 만 39세 이하가 4억원 이하 빌라·오피스텔을 처음 살 때 LTV를 80%까지 주는 청년미래보금자리론은 내년 1월로 날짜가 잡혔어요. 결합보증의 출시일은 따로 나오지 않았습니다.
전세보증이 새 기준으로 바뀌는 날짜와, 신청일·실행일 중 무엇을 보는지는 아직 공지되지 않았습니다.
일정 — 이달 안 전세보증, 19일 보금자리론, 1월 청년미래보금자리론
날짜로 줄을 세우면 이렇습니다. 청년특례 전세대출보증의 나이 확대는 10월 중 시행인데 정확한 날은 미정이에요. 보금자리론의 한 사람 소득 기준은 10월 19일 신규 신청분부터 적용됩니다. 19일 전에 이미 넣은 신청에는 소급되지 않는다고 보는 게 안전합니다.
그다음은 해를 넘깁니다. 청년미래보금자리론은 2027년 1월 출시로, 2년 동안 시범으로 운영합니다. 생애 처음 집을 사는 만 39세 이하, 연소득 7000만원 이하가 대상이에요. 나중에 아파트로 옮겨 가도 생애최초 LTV 우대는 이어진다고 했습니다.
전세 계약을 앞둔 사람이라면 달력에 볼 날은 두 개면 충분합니다. 내 잔금일, 그리고 주택금융공사가 전세보증 새 기준을 공지하는 날이요. 두 날짜의 앞뒤가 정해지면 창구에서 할 말도 정해집니다.
전세보증은 이달 중(날짜 미정), 보금자리론은 10월 19일, 청년미래보금자리론은 내년 1월입니다.
나에게 달라지는 것 — 서른다섯에서 서른아홉, 그리고 맞벌이 신혼부부
가장 크게 달라지는 사람은 만 35세에서 39세 사이 무주택 세입자입니다. 지금까지는 소득과 주택 조건이 다 맞아도 나이 때문에 일반 전세대출보증으로 가야 했어요. 이제 같은 조건이면 청년특례 쪽 문을 두드릴 수 있습니다. 혼자 사는 30대 후반이 특히 그렇습니다. 만기 연장을 앞두고 있다면 갈아탈 수 있는지부터 은행에 물어보세요.
맞벌이 신혼부부라면 보금자리론 계산법이 바뀝니다. 두 사람 소득을 합쳐 1억원 남짓이면 예전엔 문 앞에서 돌아서야 했는데, 둘 중 한 명이 7000만원 이하라면 그 사람 이름으로 신청할 수 있어요. 다만 한도가 그 사람 소득만으로 계산되니 합산으로 볼 때보다 작게 나올 수 있다는 건 알아 둬야 합니다.
서울에서 집을 보는 신혼부부에게는 숫자 하나가 걸립니다. 보금자리론은 6억원 이하 주택에만 쓸 수 있고, 이 상한은 그대로예요. 서울 아파트 중위가격이 13억원을 넘는 지금, 서울에서는 연립·다세대 쪽으로 선택지가 좁아집니다. 상한을 올려야 한다는 목소리와 정책금융의 취지를 생각하면 신중해야 한다는 목소리가 함께 나와 있지만, 바뀐다는 발표는 없습니다.
끝으로 하나. 보증 문턱이 낮아진다고 전세 사기 위험까지 낮아지는 건 아닙니다. 보증이 은행을 지켜 주는 장치라는 걸 잊지 말고, 계약 전에 등기부등본과 선순위 채권은 늘 하던 대로 확인하면 됩니다.
만 35~39세 무주택 세입자와 소득 합산으로 걸리던 맞벌이 신혼부부가 이번에 길이 생기는 사람들입니다. 서울 보금자리론은 6억원 상한이 그대로입니다.
핵심만 다시 보기
- 주택금융공사 청년특례 전세대출보증의 나이 기준이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 넓어집니다. 소득은 연 7000만원 이하, 보증비율은 100%입니다.
- 전세보증 한도는 보증금 90% 안에서 최대 2억원, 신혼부부·유자녀 가구는 최대 3억원입니다.
- 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 신규 신청분부터 부부 중 한 명 연소득 7000만원 이하면 신청할 수 있고, 그 사람이 차주가 됩니다.
- 전세보증이 바뀌는 정확한 날짜와 신청일·실행일 기준은 아직 공지되지 않았습니다. 잔금일이 가깝다면 은행에 함께 물어보세요.
- 보금자리론의 6억원 주택가격 상한은 그대로라 서울에서는 쓸 수 있는 집이 많지 않습니다.
이번 변화는 나이 다섯 살, 소득 계산법 하나를 고친 겁니다. 크지 않아 보여도 그 선에 걸려 있던 사람에게는 대출 상품 자체가 달라지는 일이에요. 전세보증 날짜가 공지되면 잔금일과 맞춰 보고, 보금자리론은 19일 이후 신청으로 일정을 잡으면 됩니다.
